مسکن زیر تیغ دلار و طلا

به گزارش گروه اقتصادی گذارنیوز، رشد نرخ ارز و طلا در چند ماه اخیر زمینه را برای روند صعودی قیمت در بازارها و به طور کلی اقتصاد کشور فراهم کرد و به تبع آن، عرصه را برای جامعه بیش از پیش تنگ کرد. صعود نرخ ارز و طلا روی همه بازارها تاثیر گذاشت، اما صنعت خودرو و مسکن دو بخش مهمی است که توجه اکثر اقتصاددانان را به خود جلب کرده است. با توجه به اینکه یکی از مهمترین دغدغه‌های امروز مردم موضوع مسکن است، اینک مهمترین سوالی که ذهن اکثر مردم جامعه را به خود مشغول کرده این است که این افزایش ها چقدر بر بازار مسکن تاثیر خواهد داشت و آیا باید منتظر تورم در بازار مسکن باشیم یا خیر؟

همانطور که می دانید بازار معاملات مسکن در آذرماه به دلیل افزایش نرخ ارز روندی صعودی در پیش گرفت. طبق آمار و ارقام مربوط به این بازار،  معامله بیش از ۱۰هزار آپارتمان تنها در یک ماه که بیش از دو برابر میانگین فروش ماهانه سه‌ سال اخیر است، نشانگر افزایش تقاضای ملک و همچنین تشدید نگاه سرمایه‌ ای به این دارایی است.

با وجود مشکلات عدیده‌ ای که در بازار مسکن وجود دارد، اما نکته ای که باید به آن توجه داشت، این است که  چالش های موجود در این بازار به عوامل بیرونی و اقتصاد کلان کشور مرتبط است که تا زمان باقی ماندن این عوامل خارجی، حل مشکلات حوزه مسکن غیرممکن خواهد بود. در حال حاضر، رشد اقتصادی کشور منفی است و طی ۱۰ سال اخیر رشد اقتصادی کشور به طور متوسط صفر بوده است. رشد اقتصادی منفی، درآمد سرانه را تحت تاثیر قرار  داده و در نهایت منجر به کاهش قدرت خرید مردم جامعه می‌ شود. موضوعی که باعث می شود توان خرید مسکن نیز کاهش یابد. بنابراین تا زمانی که رشد اقتصادی کشور به صورت پایدار و دست کم برای  پنج سال بالای ۵ یا ۶ درصد قرار نگیرد، مشکلات حوزه مسکن قابل حل نخواهد بود.

تاثیر رشد دلار و طلا بر قیمت مسکن

بازار ملک همیشه تابعی ار بازارهای موازی همچون طلا، ارز و خودرو است. به این ترتیب،  افزایش قیمت در هر کدام از این بازار‌ها، به تغییر در بازار مسکن می انجامد. البته، نکته حائز اهمیت این است که بازار مسکن همواره در خصوص اعمال نوسانات روند کندتری نسبت به دیگر بازارها دارد و این تغییرات با چند ماه تغییر در این بازار اعمال می شود.

همانطور که اشاره شد، بازار املاک و مستغلات یکی از بازارهایی است که با وجود اینکه سهم حائز اهمیتی در سبد خانوار دارد، اما در تاثیرپذیری نسبت تغییرات تورمی تاخیر دارد؛ حال سوال مهمی که مطرح می شود این است که با توجه به رشد شایان توجه قیمت طلا و نرخ ارز، این تغییرات چه تاثیری بر بازار مسکن خواهد داشت؟

نوسانات اخیر بازار ارز از یک طرف و به تبع آن تغییرات در نرخ تورم در ماه‌ های آینده به یکی از مهمترین مشکلات جامعه تبدیل خواهد شد. دولت برای مهار این مشکلات، تغییراتی را صورت داد که یکی از آنها تغییر رئیس بانک مرکزی بود. اگرچه این اقدام سیگنال مثبتی برای بازار ارز محسوب می‌شد و اندکی این بازار متلاطم را آرام تر کرد، اما به باور اکثر کارشناسان این حوزه، این امر مُسَکِنی موقتی برای بازار مَسکن خواهد بود و تنها برای چند هفته می ‌تواند بازار را آرام نگاه دارد.

با وجود اینکه برخی از کارشناسان و فعالان بازار بر این باورند که بازار مسکن دیگر کشش بیشتر گران شدن را ندارد، اما شماری دیگر از تحلیلگران اقتصادی معتقدند که قیمت مسکن هنوز به اندازه تورم افزایش نیافته و با اندکی تاخیر، این تورم بر بازار مسکن نیز وارد خواهد شد.

با وجود اینکه مسکن از رشد بازار جا مانده است، اما این امر به شدت برای مردم، مشاوران املاک و سازنده ‌های این صنعت نگران کننده است، چراکه به رغم اینکه بازار مسکن از رشد قیمت جا مانده است و مردم نیز به این امر آگاهی دارند که قرار است شاهد رشد قیمت باشند، اما به دلیل کاهش قدرت خرید، فقط می توانند نظاره گر افزایش قیمت باشند.

کارشناسان بازار مسکن بارها به این نکته اشاره کرده اند که بازار معاملات مسکن به دلیل کاهش قدرت خرید جامعه وارد رکود شده است؛ موضوعی که زمینه‌ساز کاهش رغبت انبوه‌ سازان برای تولید و ساخت و ساز شده است. از طرفی، همین کاهش ساخت و ساز تعادل میان عرضه و تقاضای مسکن را بر هم زده و بر چالش های فراروی این صنعت افزوده است.

در همین راستا، «ایرج رهبر» عضو هیات‌مدیره کانون انبوه ‌سازان مسکن در پاسخ به این سوال که وضعیت این روزهای مسکن به تبعیت از روند صعودی نرخ دلار چگونه است؟، تاکید کرد: «حوزه مسکن سهم بزرگی در اقتصاد کلان کشور دارد و موتور محرک اقتصاد است، پس هر تغییری می‌تواند در این بخش در اقتصاد کلان کشور و بازار مسکن ایجاد شود. باید تاکید کنم که هر چند این روزها بازار مسکن نسبت به تورم و رشد نرخ دلار افزایش قیمت نداشته و حتی عقب‌تر از تورم حرکت کرده است، اما باید پذیرفت که مسکن هم گران خواهد شد».

همچنین، «فرشید پورحاجت» کارشناس بازار مسکن گفت: «تا پایان سال برای بازار مسکن چشم‌اندازی تورمی شاهد هستیم. از تابستان امسال پیش ‌بینی می ‌شد که با رشد قیمت مسکن در بازار مواجه شویم که این مسئله رخ داده است و اکنون شاهد رشد قیمت مسکن در بازار و چشم‌اندازی تورمی برای مسکن تا پایان سال هستیم. وقتی ثبات اقتصادی در کشور وجود ندارد و ارزش پول روز به روز کاهش می ‌یابد و در بازار مشاهده می ‌شود که هیچ برنامه‌ای نیز برای ثبات در بازار و کنترل تورم وجود ندارد، نمی‌توان انتظار داشت که بازارهای اصلی مثل بازار مسکن از این شرایط بی ‌تاثیر باشند».

چشم انداز مسکن تا پایان سال

با توجه به شرایط موجود، احتمال می رود که این وضعیت تا پایان سال ادامه داشته باشد، زیرا هیچ دورنمای مثبتی برای بهبود شرایط اقتصادی نظیر کاهش تحریم های بین‌المللی، افزایش فروش نفت و به تبع آن بازگشت درآمدهای نفتی به کشور، رشد نقدینگی و… وجود ندارد. جمع بندی همه موارد ذکر شده موجب می شود به این نتیجه برسیم که روند صعودی اخیر در همه بازارها از جمله بازار مسکن ادامه یابد.

عوامل درونی تاثیرگذار بر رشد مسکن

اگر چه شاخص‌ های کلان اقتصادی بیشترین تاثیر را بر بازارها از جمله بازار مسکن دارد اما برخی از اجزای درونی این بازار نیز در افزایش قیمت ‌ها اثر گذار هستند. به عنوان نمونه، قیمت زمین، مصالح ساختمانی، هزینه صدور پروانه ‌های ساختمانی و همچنین حقوق و دستمزد کارگران از جمله مهمترین عواملی هستند که بر قیمت ‌های آتی واحدهای مسکونی به ویژه واحدهای نوساز اثرگذار خواهند بود. شایان ذکر است که بازهم شاخص های کلان هستند که بر این عوامل درونی تاثیر می گذارند و در نهایت به رشد قیمت مسکن منجر می شوند.

در همین راستا، قیمت برخی از اقلام مصالح ساختمانی همچون فولاد و سیمان که دارای قیمت‌ های جهانی و منطقه‌ ای هستند، با توجه به نرخ دلار و افزایش صادرات این محصولات به خارج، با رشد قیمت‌ شایان توجهی مواجه شده و می شوند.

قیمت مسکن در مناطق مختلف تهران چگونه است؟

طی سال های اخیر رشد قیمت مسکن به اندازه‌ای زیاد بوده است که دیگر به ندرت می توان خانه‌ای زیر یک میلیارد تومان در تهران پیدا کرد. در حال حاضر کمترین قیمت مسکن متعلق به محله های جنوبی تهران است که در این مناطق می توان با حدود ۱.۵ میلیارد تومان آپارتمان‌ هایی با سن بنای بالای ۱۰ سال خریداری کرد.

در حال حاضر متوسط قیمت یک آپارتمان ۵۰ متری در مناطق ۱۱، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ پایتخت نزدیک به ۱.۵ میلیارد تومان است. طبق آمار و داده های مربوط به آبان ماه سال جاری، یک واحد آپارتمان ۵۰ متری در منطقه‌ ۱۸ به‌طور میانگین یک میلیارد و ۱۵۰ میلیون تومان ارزش دارد. همچنین در منطقه ۱۵ و 17 نیز می‌توان با نقدینگی حدود یک میلیارد و300 میلیون تومان صاحب یک آپارتمان با مشخصات یاد شده شد.

بر اساس آمار آبان ۱۴۰۱ متوسط قیمت هر متر خانه در ارزان‌ترین منطقه تهران یعنی منطقه ۱۸ معادل ۲۳ میلیون تومان بود. قیمت مسکن در منطقه ۱۷ نیز ۲۵.۵ میلیون تومان در هر متر مربع اعلام شد. همچنین در منطقه ۱۵ هر متر آپارتمان ۲۶.۲ میلیون و منطقه ۲۰ معادل ۲۶.۳ میلیون است. قیمت هر متر مربع مسکن در منطقه ۱۶ نیز به طور میانگین ۲۷.۸ میلیون تومان است. در زیر جدول قیمت مسکن در مناطق یاد شده را مشاهده خواهید کرد:

افزایش قیمت مسکن روی اجاره‌بها نیز تاثیرگذار خواهد بود و در این راستا، بررسی شاخص اجاره در شهر تهران و در کل مناطق شهری در آذر ماه امسال نشان دهنده رشدی معادل ۲.۵ و ۳ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته است. البته رشد شاخص مذکور در آذر ماه در شهر تهران و کل مناطق شهری به‌ترتیب معادل ۴۱.۳ و ۴۶.۴ درصد اعلام شده است.

نویسنده: سیده مریم سیدان

ویراستار: تارا هدایتی