پیش بینی قیمت دلار با تحلیل بازار مسکن؛ منتظر دلار 41 هزار تومانی باشیم؟
به گزارش گذارنیوز، اگر 41 میلیون و 408 هزار تومان را بر حسب دلار 27 هزار و 700 تومانی که دلار صرافی ملی است و اخیرا در محاسبات قیمت دلاری هر متر مربع مسکن در تهران در سایت‌های داخلی مبنای محاسبه قرار گرفته است را بر عدد مذکور تقسیم کنیم؛ قیمت دلاری مسکن در تهران برابر متری هزار و 497 دلار به دست می‌آید. اما اگر می‌دانیم که سازندگان مسکن امکان دسترسی به این قیمت دلار را ندارند و منطقی‌تر این است که قیمت دلار را 31 هزار و 500 تومان و برابر نرخ آزاد دلار مبنا قرار دهیم. در این حالت قیمت دلاری مسکن تهران برابر هزار و 314 دلار خواهد شد. نکته قابل تامل در اینجا این است که عموما متوسط قیمت مسکن در تهران هزار دلار است و با یک مقایسه ساده متوجه خواهیم شد که نرخ فعلی مسکن تهران حدود 33 درصد با نرخ متوسط مسکن تفاوت قیمتی دارد. در نگاه اول ممکن است تصور کنید که این بازار مسکن است که دچار حباب 33 درصدی است اما با قدری تامل می‌توان متوجه شد که اگر هزینه ساخت مسکن را حساب کنیم در واقع ساخت هر متر مربع مسکن در تهران ۴۱ میلیون و ۴۰۸ هزار تومان برای سازنده تمام خواهد شد و این نرخ دلار است که حباب منفی دارد. حال باهم هزینه ساخت مسکن در تهران را حساب می‌کنیم تا محاسبات قدری روشن شد.
بهای تمام شده ساخت مسکن در تهران
به طور مثال سازنده ای یک قطعه زمین با متوسط قیمت 50 میلیون تومان برای هر متر مربع را خریداری کرده است و قصد دارد یک ساختمان چهار طبقه در آن بسازد. اگر 50 میلیون تومان را بر چهار طبقه تقسیم کنیم. سهم آپارتمان از زمین برای هر طبقه 12میلیون و 500 هزار تومان به ازای هر متر مربع خواهد شد. معمولا 35 درصد از متراژ آپارتمان هم صرف ساخت راه‌پله و آسانسور و … می‌شود و لذا بایستی به 12 میلیون و 500 هزار تومان 35 درصد اضافه کنیم. که در این صورت به قیمت 18 میلیون و 50 هزار تومان می‌رسیم. ازآنجایی که معمولا هر آپارتمان حدود دو سال برای ساخت زمان لازم دارد و اگر سود 22 درصد را برای خواب سرمایه در نظر بگیریم و دو تا 22 درصد را(1.44) در عدد 18 میلیون و 50 هزار تومان ضرب کنیم به عدد 27 میلیون تومان برای قیمت تمام شده برای قیمت زمین می‌رسیم.
حال به سراغ محاسبه ساخت مسکن برویم. با متریال معمولی هزینه ساخت هر متر مربع مسکن در تهران ده میلیون تومان هزینه دارد و اگر هزینه دو سال خواب پول را برای آن محاسبه کنیم به عدد 14 میلیون و 400 می‌رسیم که اگر آن را با قیمت زمین جمع بزنیم به قیمت 41 میلیون و 400 هزار تومان می‌رسیم که نشان دهنده بهای تمام شده ساخت مسکن در تهران است و ربطی به اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار در خصوص متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در تهران ندارد و به طور اتفاقی اعداد مشابه شده است. از این محاسبات نتیجه می‌گیریم که عملا ساخت مسکن برای سازندگان توجیه ندارد.
آیا مسکن حباب دارد یا قیمت دلار واقعی نیست؟
بر طبق محاسبات فوق مشخص است که قیمت تمام شده ساخت مسکن 41 و 400 هزار تومان است و به تعبیر دیگر قیمت فعلی مسکن با نرخ دلار فعلی در کف قیمتی خود قرار دارد و اگر مبنای محاسبه را برای مسکن تهران قیمت هزار دلار در هر متر مربع در نظر بگیریم به این معناست که نرخ واقعی دلار 41 هزار و 408 هزار تومان است و خوب می‌دانیم که بازارهای موازی همیشه عقب ماندگی خود را نسبت به یکدیگر جبران خواهند کرد و بازار مسکن عموما با کاهش قیمت مواجه نمی‌شود و مشمول استراحت زمانی می‌شود. به عنوان جمع بندی می‌توان نتیجه گرفت که اگر سیاست‌های دولت تغییری نکند و تورم با شتاب فعلی رو به افزایش باشد باید منتظر افزایش قیمت هم در بازار مسکن و هم در نرخ واقعی دلار باشیم. نشانه‌های این افزایش قیمت را نیز می‌توان از افزایش نرخ نیما که این روزها بالای عدد 26 هزار تومان تثبیت شده است متوجه شد لذا دلار در پایان سال می‌تواند حداقل 35 و حداکثر 41 هزار تومان قیمت بخورد.
نویسنده: مریم دهقان
